A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, definiu Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça – STJ, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113).
Foram estabelecidas, ainda, 03 (três) teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Com a definição do precedente qualificado, proferido no julgamento do REsp 1.937.821, de 24/02/2022, poderão voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo.
Apenas os recursos interpostos com fundamento no Código de Processo Civil – CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do STJ (Enunciado Administrativo n. 2, sessão de 09/03/2016).
Todavia, conforme o novo entendimento daquela Corte, quem comprou imóvel nos últimos 05 (cinco) anos, seja residencial ou comercial, pode ter direito à restituição do valor pago a mais pelo ITBI, uma vez que, conforme dito, a Primeira Seção do STJ estabeleceu a que a base de cálculo do tributo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não o IPTU.
Ou seja, o ITBI deve ser calculado com base no valor real pago pela compra.
Ressalte-se que, antes da aludida decisão, municípios usavam a base de cálculo que fosse maior: IPTU, valor do negócio ou valor venal de referência.
Mas, em termos práticos, como o comprador pode saber se pagou a mais ITBI no ato da compra?
O contribuinte deve sempre observar os valores relacionados à transação imobiliária específica, verificando na respectiva escritura e nos documentos de lançamento do imposto qual foi a base de cálculo utilizada para o pagamento: se foi o valor da transação (que consta na escritura), se foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU) ou se foi o valor venal de referência utilizado pela Prefeitura., sendo que, os 02 (dois) últimos, configuram ilegalidade manifesta, ensejando direito à devolução.
Nestes casos, ou seja, em que que restar constatado que houve pagamento a maior, o contribuinte poderá buscar judicialmente uma forma de reaver a diferença com juros aplicados desde a data do pagamento cobrado de maneira errada.
Por fim, vale esclarecer que o entendimento do STJ vincula o Judiciário, não significando necessariamente que as prefeituras já alterarão a forma de cobrança do ITBI.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Jurisprudência do STJ. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?newsession=yes&tipo_visualizacao=RESUMO&b=ACOR&livre=itbi+imovel+iptu. Acesso em: 29/05/2022.
Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, define Primeira Seção. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado–define-Primeira-Secao.aspx. Acesso em: 29/05/2022.
Quem comprou imóvel nos últimos 5 anos pode receber restituição. Disponível em: https://br.noticias.yahoo.com/quem-comprou-imovel-nos-ultimos-5-anos-pode-ter-dinheiro-a-receber-entenda-140339276.html?guccounter=1&guce_referrer=aHR0cHM6Ly93d3cuZ29vZ2xlLmNvbS8&guce_referrer_sig=AQAAAIUSJxeMda18Uu0aiicg61W29nQ73ORjBvJzTLvKdAU_p_FreAyJUtvn2ure-hKL3yQSwPwgRsVoWbHMWzKCaS33lbdaCbBu3ZQulETEy6Kp2bv5tVebp–y7DHGefo8N3kVWJM_2wEJcMs5viq5Es6w-1ogfoABOQSFed4pwras. Acesso em: 29/05/2022.
Quem comprou imóvel nos últimos 5 anos pode ter dinheiro a receber após decisão do STJ; saiba como. Disponível em: https://www.direitonews.com.br/2022/05/comprou-imovel-5-anos-dinheiro-receber.html. Acesso em: 29/05/2022.
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Por Gabriela Carballo – Advogada Sócia do escritório Ramos & Valadão – Sociedade de Advogados.
